1.-       Riesgos Previos a Audiencia de Remate

Suspensión del Remate

• • Pago del Deudor: El remate siempre podrá ser suspendido si el deudor paga la totalidad de la deuda antes del remate. (Incluso horas antes de la audiencia).
  • Fuerza Mayor: Circunstancias imprevistas, como desastres naturales (incendios, terremotos, inundaciones, etc…) que pueden causar la suspensión del remate. En estos casos, pueden existir suspensiones, o retardos en la devolución de garantía.

Incidentes que Afecten al Juicio de Remate

• Nulidad de lo Obrado: En caso que se ingrese un incidente de nulidad de todo lo obrado debido a irregularidades procesales, como falta de emplazamiento o errores en la notificación, el proceso de remate podría ser invalidado. En estos casos se procederá, según el estado del juicio, a:
  – Desistir participación,
  – Recuperación de la garantía.

  Esto se debe a que en caso de declararse la nulidad, el procedimiento retrocede o se retrotrae, a la etapa en que ocurrió el vicio de nulidad,  anulándose todas las actuaciones posteriores.

• Deficiencias en el Procedimiento Judicial: El procedimiento debe ajustarse estrictamente en su accionar a las normas establecidas para el procedimiento de apremio en los artículos 481 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Por lo que el remate podrá suspenderse en caso de advertir el tribunal que no ha sido así. Por ejemplo, cuando existan errores en la convocatoria (publicaciones en los diarios) o notificación.

Consecuencias y Efectos:

La ocurrencia de los escenarios descritos, tienen como consecuencia la NO realización de la audiencia de remate. Y su efecto, solo está ligado al tiempo de recuperación de los montos de garantía, los cuales dependen tanto del tribunal, como de la forma en que se pago ésta. 

2.-       Riesgos Posteriores a la audiencia de Remate

• Incidentes
  • Nulidad de la audiencia de Remate: El remate puede ser anulado por falta de requisitos legales o vicios en el proceso, en el mismo momento de la audiencia. En este caso, se suspende la audiencia de remate con las mismas consecuencias del riesgo anterior. ( básicamente, la tramitación para la devolución de la garantía pagada)
  • Nulidad posterior a la adjudicación: Una vez adjudicado, existe el riesgo a que se interpongan incidentes que aleguen diferentes vicios, que tengan por objeto la nulidad del juicio y/o de la audiencia de remate. El efecto práctico, es que si el incidente es acogido, se declara la nulidad, y el juicio se retrotrae hasta la ocurrencia del vicio que se alego.

  Estos incidentes posteriores pueden ser resueltos por el tribunal subastador, y apelados (ante el superior jerárquico). Sin perjuicio que los recursos suelen tener efecto devolutivo y no suspenden el curso de la causa, pueden causar demoras adicionales.

  Además debes saber; que existen vicios:

  – Procedimentales: los cuales solo se pueden alegar hasta la suscripción de la escritura de adjudicación en remate. Vicios del proceso pueden ser, por ejemplo que no se respetaron las bases del remate ( se publicó una dirección errónea, se publicó en un diario diferente, etc)
  – De Derecho: los cuales se pueden alegar en cualquier momento, hasta su prescripción. Un ejemplo, es el incidente de nulidad de todo lo obrado por falta de emplazamiento. Esta falta de emplazamiento es la notificación de alguna ocurrencia importante dentro del proceso.

  • Problemas con el Título de Propiedad: Disputas sobre la titularidad o la existencia de gravámenes no revelados.

• Problemas de Ejecución
  •Retrasos en la Transferencia de Propiedad: La transferencia de propiedad puede demorar debido a los diversos tiempos de cada tribunal, tanto en la resolución de escritos, como en la revisión de borradores. Asimismo los tiempos propios de inscripción varían según en el Conservador de Bienes Raíces.
  • Reclamaciones por Terceros: Pueden surgir reclamaciones por terceros que aleguen derechos sobre el bien adjudicado. (Examen minucioso por parte nuestra)

3.-       Ocupación del Bien

– Propiedad Ocupada: Por regla general, el inmueble adjudicado estará ocupado, ya sea por el deudor, un arrendatario o un tercero sin mayor título. En estos casos, el desalojo se puede producir por:

1. Desalojo convencional: Implica un acuerdo comercial entre el ocupante y el adjudicatario.
2. Auxilio Fuerza Publica: El tribunal subastador es quien solicita desalojo, sin la necesidad de un juicio ni procedimiento distinto.
3. Juicio de Precario (o equivalente): Acá se inicia un juicio independiente de remate, con el objeto de obtener el desalojo de la propiedad.

En todos los casos anteriormente indicados, será el mayor o menor tiempo en que se produce el desalojo lo que se estima como riesgo.

4.-     Estado de la propiedad (costos y tiempos de ejecución)

Comprar una propiedad en un remate judicial, tiene por definición el riesgo adherido a que la propiedad en la mayoría de los casos, no es objeto de ser visitada en su interior.

En ese contexto, el estado de situación del inmueble es desconocido, y la proyección de los gastos de refacción que se deberían realizar solo son estimaciones basadas en parámetros casuísticos y de experiencias, sin ser en ningún caso el escenario ideal para una estimación basada el estado real del inmueble. Por lo tanto, existe un riesgo que los costos reales sean mayores a los que se estimaron, asi como también los plazos estimados para ejecutar una refacción.

5.-        Aviso Importante sobre los Riesgos

Es importante tener en cuenta que, a pesar de las medidas exhaustivas y el cuidado aplicado durante el proceso de remates judiciales, siempre pueden existir riesgos inherentes, como los expresados anteriormente.

A pesar de que Profithouse tiene un método riguroso de análisis y seguimiento jurídico y comercial, no elimina los riesgos antes descritos en su totalidad.